פסק-דין בתיק פר"ק 2071-08

זוהי מחלוקת רחבת היקף, שהתגלעה בין הנאמן להסדר הנושים של חברת מיצר לפיתוח בע"מ (להלן: "הנאמן" ו"מיצר", בהתאמה) לבין דיירים אשר התקשרו עם החברה לפני שנים לביצוע הסכם "פינוי בינוי" בנכסים המצויים בתחום השיפוט של עריית רעננה. אין חולק, כי הלכה למעשה בוצעה התקשרות הדיירים מול "צד הקבלן", שהיה למעשה שותפות של החברה (כ-30%) וחברת אשדר בע"מ (כ-70%). זאת, כאשר אשדר והחברות הקשורות בה התחייבו, בין היתר, להעמיד את הערבויות הגבוהות הנדרשות להבטחת בעלי הדירות. אלא, שהליכי התכנון התארכו ונגררו על פני שנים ארוכות. בין היתר נוכח העובדה כי גורמים בעיריית רעננה שינו טעמם, התנגדו לתוכנית לה הסכימו בתחילה, וגררו את כל הצדדים לשורה של התדיינויות וערעורים בפני גופי התכנון השונים. לא זו בלבד, הרי משלא זכתה העירייה במלוא מבוקשה בדרך ישירה, הגדילה לעשות וסיבכה את מצב העניינים על-ידי נסיון להפקיע חלק משטח הפרוייקט "לצרכי ציבור".

התבררה בסופו של יום תמונת מצב לפיה גופי התכנון לא יאשרו את הפרוייקט במלואו, וזאת באורח שיקטין את מספר הדירות שיבנו ושטח הדירות (קרי, התערבותו של צד ג' אשר פגע ב"סך הכל" של הפרוייקט, והותיר את הצדדים להתדיין על חלוקת ההקטנה ברווח הצפוי ביניהם). בין הצדדים התעוררה מחלוקת, נוכח דרישתה של אשדר להקטין את שטח הדירות. משנראה כי הצדדים לא הגיעו להסכמה, ולאחר שחברת מיצר נקלעה להליכי פירוק זמני (לאחריהם הגיעה להליכי הסדר נושים), החליטה אשדר לפרוש מן הפרוייקט ומסרה לצדדים האחרים הודעת ביטול.

אין צורך להאריך בפרישת העובדות (אשר, חרף נסיון המשיבים להקנות לה מימדים של מחלוקת עובדתית תהומית, דומה כי רוב-רובם של חלקיה העקרוניים אינם שנויים במחלוקת אמיתית). עולה מכתבי הטענות, כי נסיונות נוספים להדברות ולהגעה לעמק השווה לא עלו יפה, ובסופו של דבר הפכה פרישתה של אשדר לעובדה מוגמרת. הנאמן של מיצר ניסה להחלץ מאותו "מיצר" אליו נקלע שלא בטובתו, על-ידי נסיון להביא קבלן חלופי - קבוצת חג'ג', אשר לשיטתו הינה חברה מבוססת ובעלת מוניטין וחוסן כלכלי שאינו נופל מזה של אשדר. אלא, שבין הצדדים נטושה מחלוקת בכל הנוגע לשאלה עקרונית: האם הסכימה קבוצת חג'ג', באורח מוחלט ובלא תנאים נוספים , לעמוד במלוא חיוביה והבטחותיה של אשדר - וזאת כמובן בהתאם למצב שנוצר בשטח נוכח החלטת גופי התכנון.

הנאמן טוען כי הדיירים, פועלים בחוסר תום-לב משווע, ומנסים להתלות במאוחר בהחלטות גופי התכנון (אשר היו ידועות להם מזה חודשים ארוכים טרם הודעת הביטול), כדי להתחמק מהחוזה. זאת, כאשר לשיטת הנאמן, הסיבה האמיתית לנסיון לבטל את ההסכם נעוץ בניצול הקלעותה של מיצר להליכי הסדר נושים, חרף העובדה כי מיצר לא חטאה בכל הפרה שהיא של ההסכם.
הדיירים, לעומת זאת, משליכים יהבם (לצד טענות סף, אשר כבר בשלב זה אעיר כי ספק אם יש בהן ממש) בטענה חוזית המסתמכת על העובדה כי החוזה היה מותנה, מראשיתו, בשורה של תנאים מתלים אשר לא התממשו - בראש ובראשונה אישור התוכניות בידי גורמי התכנון; כמו כן, לשיטתם הביטול דה-פקטו של החוזה בסמיכות לפירוק הזמני לא בא כלל ועיקר מיוזמתם, אלא מיוזמתה של אשדר. משפרש שותף מרכזי זה בצד הקבלן, אשר הוא-הוא בעל החוסן הכלכלי והגורם שאמור היה לשאת בערבויות המשמעותיות לדיירים, הרי שאין למיצר כל זכות מוקנית לחייב את הדיריים להתעלם מכך, או לקבל שותף חדש. הדיירים מצביעים הן על סעיף בחוזה האוסר החלפת שותפים אלא בהסכמה מראש, ואף מוסיפים טענה כי לגופו של עניין לא עלה בידם להגיע להסכמה עם קבוצת חג'ג'.

מחלוקת נוספת נטושה בין הצדדים בכל הנוגע לסעד החלופי לו עותר הנאמן - קרי, במידה ולא תתקבל בקשתו לאכוף את החוזה על הדיירים, לזכות את החברה בהשבה לפי תחשיב מצורף העומד על למעלה מ-2 מליון ש"ח. הדיירים שוללים זאת מכל וכל, בהסתמך על סעיף 5.3 לחוזה אשר לשיטתם שולל השבה כלשהי; כמו כן, לדיירים שורה של השגות עובדתיות על עצם התחשיב. עמדתו של כונס הנכסים הרשמי, אשר הציע לצדדים להתפשר על הסעד החליפי בלבד, לא נתקבלה על-ידי איש מהניצים.

עיינתי בכתבי הטענות (אשר חלקם הגיע להיקף עשרות עמודים, לא כולל כרכי נספחים עבי כרס) וחלק מהם שלא לצורך, ניתנת החלטתי זו.

1.                  ראשית דבר, וטרם אגיע לסוגיות ה"ליבה" הדורשות הכרעה בנסיבות המקרה, אין מנוס מלהעיר בדבר מסקנה אחת, ברורה שאינה שנויה במחלוקת, העולה מן העיון בפרשת העובדות. יהא אשר יהא הצד שיצא בסופו של יום כשידו על העליונה, הרי שאין ולא יכול להיות ספק, כי לאורח בו התנהלו לכאורה אי-אלו מגופי התכנון, ובעיקר אמורים הדברים בעיריית רעננה ובועדה המקומית, תרמה עד מאד להשתלשלות העניינים העגומה, שלא לדבר על העובדה כי הליכי תכנון למען מטרה ראויה נמשכים למעלה מעשר שנים, והסוף מי ישורנו.
אין זו הפעם הראשונה, למרבה הצער, בה נאלץ בית משפט זה לעסוק בתוצאות העגומות שנודעות להתמשכות הליכי תכנון על פני שנים ארוכות, באורח הגובל באבסורד, ומסב נזק כבד לכל הצדדים המעורבים; רשויות שקובעות עמדה באורח שצדדי ג' מסתמכים עליה, ואז משנות אותה בלא התראה ובלא סיבה ראויה, או מעלות דרישות חדשות ומשמעותיות, כמעט כתגרן הממהר להעלות את המחיר רגע לפני סגירת העסקה. בעניין זה, ומאחר והעירייה אינה נתבעת בפרשיה שבפני, אין לי אלא להצר על התנהלות לכאורית זו, ולתהות אודות תרומתה הרבה לא רק להסתבכות עסקת הפינוי-בינוי, אלא גם להתפתחות הסכסוך החריף שבין הצדדים שבפני; וחבל שכך. לא זו הדרך לנהוג בה, קל וחומר לא במדינה המשוועת לתכנון וניצול יעיל של שטחים בנויים - כולל ובעיקר תוכניות שיחליפו בניה ישנה, ירודה ולא בטיחותית, בניצול מודרני ויעיל יותר של השטח העירוני הקיים.

2.                  הערה מקדמית נוספת, אשר מן הראוי להתייחס אליה בקצירת האומר, טענות הסף שהכבירו המשיבים, כמו גם נסיונם להציג - לשיטתי באורח שאינו מוצדק - מחלוקת עובדתית ענפה בין הצדדים. אינני מתעלמת מאותן סוגיות שאכן שנויות במחלוקת עובדתית בין הצדדים, בראש ובראשונה עניין תחשיב ההוצאות שהוציאה החברה, כמו גם שאלת טיב התחייבותה של קבוצת חג'ג' (ולעניין זה, מן הראוי ליתן את הדעת אף להערות כונס הנכסים הרשמי, המדברות בעד עצמן).
אלא, ש עיקר המחלוקת בין הצדדים הינה, בנסיבות המקרה, מחלוקת משפטית-חוזית טהורה , המבוססת על עובדות שעיקריהן אינם שנויים במחלוקת אמיתית, אף אם לכל אחד מהצדדים דקויות ופרשנויות משלו. יוצא, כי ספק גדול אם ראוי היה, בנסיבות המקרה, להכביר בטענות סף - וזאת, תוך שבא-כוח המשיבים מגדיל לעשות, ופורש עמודים על עמודים של טיעון עובדתית, שחלק ממנו, למצער, לא היה נחוץ כלל להכרעה במחלוקת (נקודה אשר, על פי ההלכה הפסוקה החדשה של בית המשפט העליון, לעיתים די בה בכדי להשית הוצאות משפט על צד החוטא בכך); בא-כוח המשיבים הגדיל עוד יותר לעשות, כאשר העלה טענת "אי התאמה למתן הוראות", המבוססת הן על ניתוח מוגזם ומגמתי של מידת המחלוקת העובדתית בין הצדדים, והן על ניתוח משפטי המתעלם כליל מפסקי הדין שדנו בשאלת מוסד "הבקשה למתן הוראות" בעשור האחרון, ופיתחו אותו במידה רבה מעבר למה שהיה בעת שנפסקה הלכת סופייב (שלא לדבר על הלכות ישנות עוד יותר אשר עו"ד לאוניד ידע אף ידע לאזכר).
די אם אזכיר, כי המבחן המהותי לשאלת ההתאמה למסגרת בקשה למתן הוראות, עניינה טיב הסכסוך והאם הוא כרוך במידה כזו של מחלוקת עובדתית ההופכת את הבירור לסבוך מדי או בלתי הוגן עבור אחד הצדדים. לא כזה הוא המקרה הנוכחי, המבוסס, בעיקרו, על שאלה משפטית; לא די בהגשת עשרות עמודים של כתבי טענות כדי "להפוך את הקערה" בעניין זה. אי לכך, אין אלא להצר על כי המשיבים ניסו כוחם בטענות כאלה, וזאת במיוחד נוכח העובדה כי דווקא כמה מן הטענות שעומדות להן לגופו של עניין , הינן טענות משפטיות כבדות משקל שאין להקל בהן ראש.

3.                  היכן טמון עיקר המחלוקת, אם כן?

בניגוד למה שמשתמע מבקשת הנאמן, עולה כי בנסיבות המקרה, אין בפנינו מקרה "מובהק" של מתקשר חוזי, שנאחז בעצם הקלעות החברה מולה חתם על החוזה להליכי חדלות פרעון, כדי להפר את החוזה או לבצע בו מקצה שיפורים; צודקים המשיבים בטענתם, כי לכל היותר, היה על הנאמן לבוא בטענות בעניין זה אל חברת אשדר - אלא שהנאמן לא עשה כן, ואשדר אינה נתבעת ואף אינה צד למחלוקת המונחת בפני כיום. זאת ועוד; מנסיבות המקרה עולה, כי אכן, ישנו קשר ישיר בין צמצום מימדי הפרוייקט לבין התפתחות הסכסוך ובסופו של דבר הודעת הדיירים כי הם אינם רואים את ההסכם כקיים עוד.

צודק הנאמן, לכאורה, בטענתו כי בין אותה החלטה של גופי התכנון המקטינה את הפרוייקט ואת שטח הדירות לבין הודעת הביטול, חלף זמן רב. אלא, שבנסיבות המקרה ספק אם ניתן לבסס על כך את המסקנה המתבקשת על-ידו.

נכון הדבר, שמצב בו צד "ממלא פיו מים" נוכח מעשה שנטען כהפרה יסודית (או אף אי קיום תנאי מתלה) של חוזה, ו"נזכר" בה אך לאחר שנים בהם פעלו הצדדים לפי החוזה, פועל בחוסר תום לב ועשוי להקים כנגד עצמו מניעות. אלא, שנסיבות המקרה מתארות מקרה שונה ומורכב יותר; הצדדים אכן ניסו להמשיך ולבחון אפשרויות לפעולה בתנאים שנוצרו, וזאת הן בפעולה מול הרשויות להסרת או המתקת רוע הגזירה, והן במשא ומתן בינם לבין עצמם בשאלה כיצד לספוג את הנזק באורח שימזער אותו. אלא, שבסופו של יום עולה כי לא זו בלבד שהדיירים ואשדר התקשו להגיע לכלל הסכמה, אלא שבסופו של יום היתה אשדר זו אשר החליטה כי בנסיבות המקרה הפך הפרוייקט לבלתי כדאי עבורה, ו"נמלטה מן הספינה הטובעת".
יוצא, כי במלוא הכבוד לטענות הנאמן, הרי שבעניין זה לא ניתן להתייחס לדיירים כאל מי שמילאו פיהם מים ושמרו על "זכרה" של הפרה ישנה לשימוש לעת מצוא. תחת זאת, עולה הרושם כי עניין לנו בפעולת צד ג' (אשר על עניינה כבר הבעתי דעתי בראשית פסק-דיני זה), אשר פגע בפרוייקט והכניס את התכנון כולו ל"סחרור" מזיק; הסחרור הוא שגרם להתדיינויות ולמחלוקת בין הצדדים, שהגיעו בסופו של דבר לנטישת השותף המרכזי מ"צד הקבלן"; אי לכך, לא ניתן לראות את הדיירים כמי ש"ישנו על ההפרה" והעלוה במאוחר בחוסר תום-לב, ודין טענת הנאמן בעניין זה להדחות.